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购买五证不全的房子,如果退方开发商有权扣违约金吗?

来源:CCTV今日说法   日期:2019-03-18 15:44
购买了五证不全的房子,并和开发商签订了购房协议(非正式合同)。协议要求,买方退房的话,要扣除10%的违约金。因房开商七八年都未交房,我现在要求退房。请问协议书有效吗?
购买了五证不全的房子,并和开发商签订了购房协议(非正式合同)。协议要求,买方退房的话,要扣除10%的违约金。因房开商七八年都未交房,我现在要求退房。请问协议书有效吗?
 
IBS知名律师帮扶转载CCTV今日说法:
 
首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”如果开发商未取得商品房预售许可证,在你们诉讼的过程中仍未取得,可以请求法院认定协议无效。合同被认定无效后,该合同自始没有法律约束力,因此违约金条款未生效,开发商收取的购房款应当返还。
 
其次,根据该法第十五条的规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”如果房产七八年没有交房,在你们催告开发商交房后3个月仍未能交付,你们可以诉请法院解除合同。从开发商违约之日起,1年内未行使解除权,则解除权消灭。
 
如果购房合同不属于上述无效情形,虽然签订的是非正式合同,但是只要协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,开发商按照约定收取了购房款的,协议有效。如果你单方违约,应当向开发商支付违约金。
 
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